¿Qué es la licencia de obra y cuándo se necesita una?

23 May ¿Qué es la licencia de obra y cuándo se necesita una?

Cuando se plantea una reforma de un piso, una rehabilitación integral o la construcción de una vivienda, una de las primeras dudas que surgen es si es necesaria una licencia de obras. Este trámite administrativo es clave para evitar problemas legales y garantizar que la obra se realiza conforme a la normativa vigente.

¿Qué es la licencia de obra y por qué es necesaria?

La licencia de obra es una autorización concedida por el ayuntamiento que permite realizar una obra o reforma en un inmueble. Su objetivo es comprobar que los trabajos cumplen con la normativa urbanística, de seguridad, habitabilidad y, en su caso, protección del patrimonio.

Es necesaria porque cualquier intervención en un edificio puede afectar a la estructura, a terceros o al entorno urbano. Contar con licencia protege tanto al propietario como a la empresa constructora y evita sanciones futuras.

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Tipos de licencia de obras: ¿todas las reformas son iguales?

No todas las reformas o construcciones requieren el mismo tipo de autorización. En función de la envergadura de los trabajos, la normativa distingue principalmente entre licencia de obra menor y licencia de obra mayor. Identificar correctamente el tipo de licencia es fundamental para evitar errores y retrasos en el inicio de la obra.

Licencia de obra menor

La licencia de obra menor es necesaria para realizar trabajos simples en una vivienda o local, habituales en una reforma de un piso. Incluye actuaciones como:

• Revestimientos y acabados
• Reparaciones interiores
• Cerramientos no estructurales
• Supresión de barreras arquitectónicas
• Trabajos de decoración
• Fontanería, electricidad y saneamiento
• Instalación de sistemas de calefacción o climatización

Este tipo de obra se caracteriza por ser técnicamente, constructivamente y económicamente sencilla. No afecta a la estructura del edificio ni a elementos comunes y no requiere la elaboración de un proyecto técnico firmado por arquitecto. El presupuesto suele ser reducido y el trámite es más ágil.

También se consideran obras menores las catas, trabajos previos, prospecciones o sondeos necesarios antes de una reforma mayor.

Para tramitar esta licencia de obras, debes acudir al ayuntamiento correspondiente y presentar la solicitud junto con la documentación exigida según la ordenanza municipal. Es importante tener en cuenta que realizar obras menores sin licencia puede conllevar sanciones administrativas e incluso el precinto temporal del inmueble.

Licencia de obra mayor

La licencia de obra mayor es obligatoria cuando se trata de actuaciones de mayor envergadura, como:

• Construcción de una vivienda nueva
• Ampliaciones en altura o volumen
• Modificación de la estructura del edificio
• Obras en elementos comunes
• Cambios de uso del inmueble (por ejemplo, de local a vivienda)
• Reformas integrales que afecten a la distribución estructural

Cada municipio cuenta con sus propias ordenanzas y su Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU), que determina los requisitos específicos. La tramitación se realiza siempre ante el ayuntamiento, normalmente a través del departamento de urbanismo.

Este tipo de licencia exige un proyecto técnico redactado por un arquitecto o arquitecto técnico competente, que debe incluir planos, memoria descriptiva y justificativa, cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE), presupuesto y mediciones detalladas.

Pasos habituales para solicitar una licencia de obra mayor:

1. Solicitar cita previa en el ayuntamiento.
2. Contratar a un arquitecto para la redacción del proyecto técnico.
3. Visar el proyecto en el colegio profesional correspondiente.
4. Abonar las tasas municipales y el ICIO.
5. Presentar toda la documentación en el ayuntamiento.
6. Revisión por parte de los técnicos municipales.
7. Emisión de la resolución administrativa.
8. Notificación al solicitante, que puede tardar varios meses según el proyecto y la localidad.

Contar con una empresa de reformas o construcción con experiencia en la gestión de licencias de obras facilita enormemente este proceso y reduce el riesgo de errores administrativos.

Plazos: ¿cuándo hay que solicitar la licencia?

La licencia de obras debe solicitarse antes de iniciar cualquier trabajo. Nunca se debe comenzar una reforma o construcción sin haber presentado la solicitud y, en el caso de obra mayor, sin haber obtenido la resolución favorable.

Los plazos de concesión dependen del ayuntamiento. Para una reforma de un piso con obra menor pueden ser de unas semanas, mientras que una obra mayor puede tardar varios meses. Por ello, es recomendable planificar con antelación.

¿Dónde se solicita y qué documentación hay que aportar?

La licencia se solicita en el ayuntamiento del municipio donde se ubica el inmueble. Actualmente, muchos consistorios permiten hacerlo de forma telemática.

La documentación habitual incluye:

• Solicitud oficial
• Proyecto técnico (en obras mayores)
• Memoria descriptiva de la reforma
• Presupuesto de la obra
• Pago de tasas e impuestos

En Andalucía, los requisitos pueden variar ligeramente según el municipio, por lo que conviene asesorarse con una empresa especializada.

¿Cuánto cuesta una licencia de obras?

El coste de la licencia de obras depende del presupuesto de la reforma o construcción. Normalmente incluye:

• Tasa municipal
• Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO)

El importe suele situarse entre el 2 % y el 5 % del presupuesto de ejecución, aunque puede variar según el ayuntamiento.

¿Qué pasa si no se solicita licencia?

Realizar una reforma o construir una vivienda sin licencia de obras puede acarrear graves consecuencias: multas económicas, paralización de la obra e incluso la obligación de devolver el inmueble a su estado original. Además, puede generar problemas al vender o legalizar la vivienda en el futuro.

Conclusión: la importancia de hacerlo bien desde el inicio

Solicitar la licencia de obras no es un mero trámite, sino una garantía de seguridad y legalidad. Contar con una empresa de reformas o construcción que se encargue de todo el proceso administrativo es la mejor forma de evitar errores, retrasos y sanciones, asegurando que la obra se desarrolle sin contratiempos.